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房產(chǎn)新政實(shí)施一月有余，北京樓市反應(yīng)效果相當(dāng)明顯，在連續(xù)三周商品房單日銷售量不足百套的嚴(yán)峻市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)下，原先或觀望或咬牙硬挺的不少開(kāi)發(fā)商近日也終于認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，紛紛放下身段，以超大折扣或干脆直接降價(jià)出貨套現(xiàn)，其降價(jià)力度為2009年以來(lái)所罕見(jiàn)。

相比此前一段時(shí)間的“遮遮掩掩”，此輪部分樓盤(pán)價(jià)格調(diào)整趨勢(shì)之猛烈和直接，讓不少業(yè)內(nèi)人士驚呼：這回降價(jià)看來(lái)要?jiǎng)印罢娓瘛钡牧恕６诖藥ьI(lǐng)下，一直以來(lái)“鐵板一塊”的京城樓市，會(huì)否迎來(lái)一輪集中的降價(jià)“浪潮”？而種種跡象表明，京城樓盤(pán)深度降價(jià)態(tài)勢(shì)眼下已初現(xiàn)端倪。

●市場(chǎng)變化●

部分樓盤(pán)近期單價(jià)大降近萬(wàn)元

“精裝修27000元/平方米且贈(zèng)送家具家電”，看到這樣的促銷口號(hào)，買房人恐怕第一反應(yīng)都會(huì)覺(jué)得這一定是通州或者五環(huán)外某樓盤(pán)的價(jià)格體現(xiàn)。而事實(shí)上喊出這一價(jià)格的卻是位于東三環(huán)霄云路附近的樓盤(pán)霄云里8號(hào)，該項(xiàng)目近日給出買房人一次性付款68折的“超大折扣”。參照其5月4日公布的新一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)37000元/平方米計(jì)算，此次折扣之后的實(shí)際售價(jià)也僅在27000元/平方米左右。事實(shí)上，該樓盤(pán)在燕莎商圈內(nèi)也是小有名氣，2009年底房?jī)r(jià)高企時(shí)也曾賣出過(guò)5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。此次銷售價(jià)格大幅“縮水”，著實(shí)讓人震撼。

“霄云里8號(hào)是酒店式公寓，銷售周期前后也持續(xù)了近3年時(shí)間，此次以這么大折扣拋盤(pán)甩賣，可能和前階段禁止‘商改住’的政策禁令也有不小關(guān)系。在全面禁止之前開(kāi)發(fā)商選擇快速套現(xiàn)，落袋為安。”某房地產(chǎn)行業(yè)資深人士分析。而從搜房網(wǎng)上顯示的公開(kāi)信息來(lái)看，該項(xiàng)目為50年產(chǎn)權(quán)精裝酒店式公寓，目前所剩房源僅百套左右，不難看出開(kāi)發(fā)商在政策壓力下選擇低價(jià)吸引客戶快速清盤(pán)的意圖。對(duì)比周邊在售不多的同檔樓盤(pán)，這一價(jià)格確實(shí)也相當(dāng)有“競(jìng)爭(zhēng)力”。

“我們項(xiàng)目一直以來(lái)的主要客群就是投資客，新政對(duì)這部分人的限制力度最大，拋出這樣的折扣也是為了降低門檻，盡快消化剩下的市場(chǎng)需求。”霄云里8號(hào)銷售代理機(jī)構(gòu)三益堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)責(zé)人表示。他也一再?gòu)?qiáng)調(diào)該項(xiàng)目目前的價(jià)格是“折扣優(yōu)惠”而非“直接降價(jià)”。據(jù)了解，這一價(jià)格變動(dòng)確實(shí)取得了立竿見(jiàn)影的效果，不少買房人都表示出比較明確的購(gòu)買意向。相比此前近一個(gè)月的門可羅雀，這幾天的咨詢和認(rèn)購(gòu)情況有了非常明顯的改變。

深度降價(jià)換來(lái)一定程度市場(chǎng)認(rèn)可

相比霄云里8號(hào)面對(duì)“折扣”還是“實(shí)降”的“欲語(yǔ)還休”，南派民企開(kāi)發(fā)商代表之一富力地產(chǎn)在京項(xiàng)目的直接深度降價(jià)就表現(xiàn)得更為直接。位于東五環(huán)豆各莊附近的富力又一城上周也拋出了降價(jià)法寶。該項(xiàng)目新推出的C15號(hào)樓公布均價(jià)23000元/平方米，對(duì)比4月份的售價(jià)26000元/平方米單價(jià)縮水3000元。“現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)還可享受99折×97折的優(yōu)惠，且樓棟位置更好。”在本報(bào)致電富力又一城項(xiàng)目咨詢時(shí)，銷售人員如是說(shuō)。

而該銷售人員同時(shí)還推薦了一款“更具誘惑力”的產(chǎn)品，上周開(kāi)發(fā)商還一次性拿出了10套位于二、三層的“特價(jià)”房源入市，價(jià)格為18000元/平方米，比4月份降了8000元/平方米，縮水30%以上，基本相當(dāng)于該項(xiàng)目2009年三季度的價(jià)格“水位”。“這批特價(jià)房賣得特別好，目前已僅剩一套，要買的話請(qǐng)盡快。”銷售人員在詢問(wèn)中表示，這10套特價(jià)房都是前期買房人“退出來(lái)”的，開(kāi)發(fā)商拿出來(lái)回饋市場(chǎng)。但是退出來(lái)的房源全集中在相同樓層，是不是開(kāi)發(fā)商為避免前期高價(jià)接盤(pán)的業(yè)主有意見(jiàn)，為合理降價(jià)而找的理由？聯(lián)想到富力丹麥小鎮(zhèn)等多個(gè)旗下項(xiàng)目前一階段的“零成交”現(xiàn)實(shí)，如今也都出現(xiàn)不同程度的價(jià)格下降，多重壓力下開(kāi)發(fā)商是否在通過(guò)此種方式尋求出路，也成為不少行業(yè)人士心頭的疑問(wèn)。而現(xiàn)實(shí)也表明，此種促銷手段確實(shí)也獲得了市場(chǎng)購(gòu)買力一定程度的認(rèn)可。

●行業(yè)觀點(diǎn)●

開(kāi)發(fā)商看空后市情緒濃厚

三季度可望迎來(lái)更猛烈“降價(jià)潮”

“從目前的政策執(zhí)行力度和市場(chǎng)變化情況來(lái)看，與其挨到下半年更加騎虎難下更為被動(dòng)，還不如目前認(rèn)清形勢(shì)早些妥協(xié)，放下姿態(tài)。硬扛下去資金鏈壓力太大了。”某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商表示近期不少樓盤(pán)均在醞釀將此前不疼不癢的折扣優(yōu)惠力度進(jìn)一步加大，吸引有效購(gòu)買力，搶占有利位置，“深度降價(jià)的集體出現(xiàn)，在未來(lái)兩三個(gè)月已經(jīng)不可避免。”

來(lái)自搜房網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)新政實(shí)施一個(gè)月后，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)“心理防線”正在出現(xiàn)松動(dòng)，特別是最近一周以來(lái)，越來(lái)越多的項(xiàng)目加入到打折或直接降價(jià)的行列中來(lái)，像新天際SPACE+、俯臺(tái)、專家國(guó)際花園、京貿(mào)國(guó)際城等數(shù)十個(gè)在售項(xiàng)目均出現(xiàn)了單價(jià)從千元到數(shù)千元不等的下降，再加上不少新項(xiàng)目與原本預(yù)估價(jià)格落差鮮明的低開(kāi)入市，盡管到底是“明折”還是“暗扣”開(kāi)發(fā)商還有些口徑不一，但是如此集中的價(jià)格松動(dòng)，還是表現(xiàn)出了眼下不少開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的明顯“看空”心理。

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰接受采訪時(shí)表示，此次促銷力度，無(wú)論是從覆蓋面上還是力度上，還遠(yuǎn)不能和2008年相提并論，但是在樓市高燒的今天，不失為一種利好消息。只有樓市能夠真正退去高燒，才有能力去談健康發(fā)展。至于新政能帶來(lái)多大的延續(xù)性影響、樓市將來(lái)的風(fēng)向?qū)?huì)轉(zhuǎn)向哪里仍需要進(jìn)一步觀察。

“像霄云里8號(hào)、富力又一城這樣落差近萬(wàn)元/平方米的價(jià)格變化盡管還是少數(shù)，但是確實(shí)是近一年半以來(lái)一直上漲房?jī)r(jià)中的明顯轉(zhuǎn)變，這種情況已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)了，并且實(shí)際促銷效果也相當(dāng)不錯(cuò)，這也給了現(xiàn)階段更多對(duì)降價(jià)與否、是否有效舉棋不定的開(kāi)發(fā)商更多信心。”北京易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)牟增彬表示，部分樓盤(pán)近期的“深度”降價(jià)或促銷一定程度上得到了京城買房人的認(rèn)可，也已經(jīng)在事實(shí)上打破了此前買賣雙方的觀望和僵持局面，由其獲得的銷售提升來(lái)看，這個(gè)價(jià)格已是階段性低位，接下來(lái)很可能會(huì)引起更多開(kāi)發(fā)商群起效仿，而接下來(lái)的三季度也很有可能迎來(lái)一波更為猛烈的“降價(jià)潮”。

●新政追蹤●

樓盤(pán)售價(jià)越高 開(kāi)發(fā)商要交的稅也越高

土地增值稅清算

迫使樓盤(pán)降價(jià)

繼不久前明確了開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的若干問(wèn)題后，國(guó)家稅務(wù)總局在樓市調(diào)控舞臺(tái)再施“殺手锏”。

國(guó)家稅務(wù)總局5月26日公布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)此前略顯模糊的土地增值稅提出了明確要求。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，土地增值稅的全面清算，是此輪房地產(chǎn)調(diào)控的又一利器，它將迫使仍在猶豫、觀望的開(kāi)發(fā)商，不得不提前步入降價(jià)的軌道。

以往土地增值稅并未對(duì)高房?jī)r(jià)以及房企的超額利潤(rùn)

起到調(diào)節(jié)作用

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡介紹，作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一，土地增值稅并不是一個(gè)新稅種，以前已有之，但征收效果并不理想，并沒(méi)有對(duì)高房?jī)r(jià)以及房企的超額利潤(rùn)起到調(diào)節(jié)作用。

根據(jù)1994年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額部分?jǐn)?shù)值大小，分別為30%、40%、50%、60%不等。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，則土地增值稅稅額征收比例為增值額的30%。1995年1月26日，財(cái)政部公布了該條例的實(shí)施細(xì)則。

開(kāi)征土地增值稅以來(lái)，各地一般將開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目劃分為普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級(jí)，按銷售收入的1%-5%預(yù)征率預(yù)計(jì)征收，項(xiàng)目結(jié)算后，再由開(kāi)發(fā)商自查自補(bǔ)。基本沒(méi)有按照條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定按四級(jí)累進(jìn)稅率進(jìn)行清算。實(shí)際征收過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)采取各種辦法來(lái)減少或規(guī)避土地增值稅的繳納。比如，對(duì)須清算的項(xiàng)目，盡可能多地將成本和費(fèi)用計(jì)入其扣除項(xiàng)目下，開(kāi)發(fā)商自用產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本也計(jì)入清算項(xiàng)目下；對(duì)尚未銷售完畢的項(xiàng)目，則不進(jìn)行或少進(jìn)行成本和費(fèi)用的分?jǐn)偂?/p>

嚴(yán)格征收土地增值稅有利于降房?jī)r(jià)

很明顯，國(guó)稅總局要求對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清算的最新文件，意在堵住各種漏洞，嚴(yán)格掌握扣除項(xiàng)目的成本分?jǐn)偅s小開(kāi)發(fā)商規(guī)避納稅的空間。在嚴(yán)厲的調(diào)控聲勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商將不得不告別土地增值稅只有預(yù)征沒(méi)有清算的好日子。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若執(zhí)行全面清算的規(guī)定，房企應(yīng)納稅額將有所增加。此項(xiàng)政策對(duì)那些高售價(jià)項(xiàng)目影響更大。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡認(rèn)為，從嚴(yán)征收土地增值稅，最直接的效果是減少開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，壓制開(kāi)發(fā)商一味追求更高售價(jià)的行為。因?yàn)槭蹆r(jià)越高，意味著適用的稅率也越高，即稅負(fù)增加，利潤(rùn)相對(duì)減少。這樣就阻截了開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)動(dòng)力。同時(shí)，土地增值稅的全面清算，將對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流造成很大影響，部分開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)難度增加，為了加快資金回籠，將不得不降低房?jī)r(jià)。由于土地閑置費(fèi)不在扣除項(xiàng)目下，所以該規(guī)定還有助于遏制囤地行為。

土地增值稅的全面清算，關(guān)鍵看各地的執(zhí)行力度。2007年1月，為配合中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，國(guó)家稅務(wù)總局曾發(fā)文要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格土地增值稅清算，但隨之而來(lái)的金融危機(jī)，這一政策并未嚴(yán)格執(zhí)行。此次國(guó)稅總局重新祭起這一利器，宏觀背景和行業(yè)環(huán)境均增加了強(qiáng)力執(zhí)行的可能。對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)效果應(yīng)該比前次明顯。

來(lái)源：千龍新聞網(wǎng) 編輯：鄧京荊