房價變化與城鎮化及城市等級相關

《經濟參考報》：未來新型城鎮化的目標之一就是要解決農民工定居落戶，這為房地產業發展帶來了廣闊的機遇。但是，當前，中國的房價居高不下。根據國家統計局統計，2013年6月，全國70個大中城市中有65個城市房價出現環比上漲。可以說房價已成為中國老百姓最關注的話題，任何與房地產價格變動有關的消息都會牽動老百姓的神經，您認為，造成中國房價不斷上漲的原因是什么？

李鐵：我們不能籠統判斷中國的房價上漲，首先要分析中國哪些地區的房價在上漲？為什么會上漲？為什么房地產成為大家都非常關注、各級地方政府都在全力推動的一個產業？

很多研究都把城市分為一線城市、二線城市，三、四線城市，這直接說明了中國的房地產發展，房價上漲和等級化的城鎮管理體制有直接的關系。首先，高房價主要集中在高等級城市，特別是直轄市、省級城市和副省級城市。城市資源分配不平衡，從最低等級城市向最高等級城市集中，等級越高的城市優質資源越集中，行政資源分布影響了市場資源分布。在高等級的城市買房，主要也是購買那里的優質資源和優質公共服務。而土地的限量供給導致這些城市資源的稀缺，高等級城市核心區域土地資源永遠是稀缺的，土地資源稀缺肯定會導致這些地段的房價的上漲。

其次，相比于金融、銀行存款、證券、基金等領域，房地產是目前相對穩定的投資需求。土地資源的稀缺性決定了它的價格上揚。

第三，經濟增長帶來社會收入群體分化，基于人口總量的高收入人群基數大，形成對高等級城市高房價的支撐。假如高收入人口占全國的10%，我們會有1.36億高收入人口形成持續的高端的購買群體，對高端、高層次地產有持久性的需求。他們第一會在本地買房，第二會到省會城市買房，然后到北京、上海買房。高收入人口到等級高的、核心資源好的、優質資源相對集中的城市買住房，這在當下中國是最好的、最合理的選擇。

《經濟參考報》：對于未來房價走勢您有何判斷？

李鐵：我認為，除了看住房供應量大小外，還需要考慮以下幾方面因素：

首先，城市的輻射范圍。城市等級越高，輻射范圍就越廣，北京輻射全國，省會城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態的，而且不可再生。戶籍制度導致了公共服務封閉式的格局難以打破，在這種情況下，資源短缺、公共服務的封閉，也促進高等級城市房價進一步上漲。

其次，城市所在地區的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發達地區，城市輻射范圍雖然不如西北地區的城市，但是人均收入水平高，也就支撐這個區域的房價上漲幅度大于中西部地區。

最后，土地出讓金制度下的城市發展模式。各級地方政府競相開辟工業區，壓低土地價格，賠錢搞招商引資，形成工業產業，來支撐政府的G D P和財政收入。這個成本要通過房地產開發、高額的土地出讓金進行彌補。現在每屆政府都要有新的政績，結果城市攤子越來越大，基礎設施、供給的成本大幅度增加。政府稅收只能保財政、保吃飯，所以這些成本只能靠融資、賣地等方式償還，而融資還得靠未來的土地出讓金償還。這就形成了這種惡性循環，導致現在新區、新城不斷擴展。

綜合判斷，在一線、二線高等級的城市，資源稀缺性還存在，房價還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發展房地產，恐怕在擴張到一定程度的時候會導致崩盤。

有人認為，中國的房地產會出現像歐美、日本一樣一樣的泡沫，其實不能簡單地進行類比。這些國家城市化率已經飽和，而中國才剛剛 過半 ， 戶籍人口城鎮化率才35 .3%。因此對于城鎮住房的需求還有很大的空間，啟動內需也與此有關。分析中國的泡沫，成因不同，結果也不同，可能會帶來局部中小城市樓市的崩盤，但是在高等級城市不僅不會崩盤，還會上漲。