綠地今年的地產業務收入預計達到1600～1700億元，或將超過中海和保利，僅次于行業老大萬科。張玉良認為，盡管國內市場仍然較大，但綠地要提前布點海外市場，“這些資源是先到先得的。”

在萬科、萬達等國內地產公司紛紛試水海外之后，比它們更激進的綠地集團也浮出水面。

“到今年年底，綠地的項目將進入6到7個國家，投資規模達到200億元。”7月12日，綠地集團董事長張玉良對騰訊財經說。

而此前仲量聯行的評估是，2013年中國海外房地產市場投資將達近50億美元（約307億元人民幣）。這意味著，綠地將成為中國海外房地產投資的最大玩家。

為何房地產公司紛紛出海？張玉良對此解釋說：“我注意到了全球流動性重回歐美市場的現象。”

在世聯地產研究總監吳志輝看來，房地產短周期波動更是一個金融周期的波動。他認為，自2012年房地產市場回暖以來，大量的資金涌入中國，推動房地產價格持續上漲；而現在中國逐步收縮信貸，成交量必然會收縮，價格的上漲就會受到影響。

面對國內流動性收緊等諸多因素，仲量聯行國際住宅業務董事張宏對騰訊財經指出，這一輪房企海外投資熱潮最主要的原因還是為了資產保值。

去歐洲“抄底”房地產市場

綠地今年的地產業務收入預計達到1600～1700億元，或將超過中海和保利，僅次于行業老大萬科。張玉良認為，盡管國內市場仍然較大，但綠地要提前布點海外市場，“這些資源是先到先得的。”

張玉良說的“資源”是指近年來，中國人在海外大量的旅游和移民需求。中國游客的紛至沓來讓全球的酒店業欣喜若狂。但是，更了解這個10億市場的人當然是中國老板們。

張玉良是其中之一，本月初，綠地集團與全球最大酒店管理集團之一的西班牙MELIA集團通過酒店資產置換的方式，把西班牙巴塞羅那、馬德里兩家酒店收入囊中。

“兩個酒店的房價（標間）是1600～1900塊/間夜，這種酒店在北京每平方米資產價格5～6萬，但西班牙方面開價才2～2.5萬，相當于資產縮水一半。我們拿了三到五年后，想賣就賣掉，想經營就繼續經營，成本很快就收回來了。” 張玉良認為這筆投資很劃算。

歐洲一家銀行在3月份提供的投資報告認為，西班牙一些城市和地區的房價甚至已經回落90年代初期的水平。而政府官員也在近期表示西班牙投資移民新措施就要出臺，主要面向俄羅斯和中國，吸引這些亞洲投資者來西班牙定居和投資西班牙房產。

綠地目前在美國、澳大利亞、泰國、英國等地甄選洽談了近十個項目，計劃年內將房地產開發項目落子美國和歐洲，年內海外總投資額將達到200億。其中，澳大利亞的商業項目已經獲得官方批文，開工在即。在韓國濟州島投資的旅游健康城項目，首批產品已于今年二季度啟動銷售。在泰國洽談的項目為曼谷市區的交通樞紐商業項目及中高檔住宅項目。

去國外服務中國富人

中國的富豪們已經成為挑動世界經濟的一個興奮點。

綠地認為，即便是海外項目，買家也要鎖定為國內客戶群。張玉良發展海外市場的思路是：大量留學生在海外需要買房，而大量中國游客境外游需要住酒店，依托中國的資源，發展海外市場，這樣更有優勢、風險更小。

“每家房企都會有自己的固定客戶群，開發商們會把這些資源帶到海外。”張宏對騰訊財經說到。仲量聯行就在今年新成立了國際住宅部，并與出海投資的開發商進行物業管理方面的合作。

就在國內高端酒店正在擔心客源受到公務消費壓縮的沖擊之時，海外同行們卻仍然在享受著中國富人們帶來的熱浪。泰國曼谷文華東方酒店總經理Hyndman就表示，近年來，入住該酒店的中國客人已經翻了三倍，占總營業額的3%。

波士頓咨詢集團日前發表的年度財富報告顯示，2012年中國擁有百萬美元財富的家庭達到130萬個，位列全球第二，預計2013年將超過排名第二的日本。與此成正比的是，根據聯合國世界旅游組織統計，在旅游消費方面，中國已超過德國與美國躍居世界第一。

看到這一熱潮的國內開發商也懷揣著鈔票和夢想開始躍躍欲試。近年來，萬達、萬科、SOHO中國等國內開發商紛紛到歐美買地或是買資產，不過，這些舉動也引發了國內樓市進入瓶頸期的擔憂。

張玉良對此回應到，不是說國內市場不好做了才出去，而是國際上現在有很好的空間，參與國際競爭是企業最終的目標。綠地先出去就有領先優勢，現在中國有大量的旅游和移民需求，有了這一塊需求，以后全球化更容易。

快節奏搶地

與萬科謹小慎微的步伐不同，除了海外投資項目數量眾多，綠地的擴張模式似乎也更為大膽。張玉良稱，綠地的海外投資項目都是自己做，投資方式一種是收購舊的物業進行改造，一種是自己買地開發。而萬科或是SOHO中國的海外投資都不約而同地選擇了與當地企業合作。

“不考慮和當地開發商合作開發，他們的節奏太慢，經常三年才開工，我們三個月就要開工。我們談一個項目就是兩個月期限，談不成就算了。”張玉良直言。

他今年的目標是主攻歐美。騰訊財經獲悉，在歐洲，希臘駐英國大使館的地也曾被張玉良看上，但當他在某次的商務宴會上跟希臘總理提及時，這位總理搖了搖頭：“上個月剛剛賣出去了。”為此張玉良一度遺憾不已。

在美國，張玉良的目標是舊金山和洛杉磯。最近，他很急迫地想要飛到這兩個城市——今年以來，美國地價上漲的速度非常快。《華爾街日報》稱，2012年，美國地價平均增長12%，為八年來首次上漲。

全美第二大房地產商PulteGroup的CEO Richard Dugas說：“毫無疑問最近土地市場升溫，部分市場要拿到土地會很難。” 而Raymond James & Associates公司房地產分析師Buck Horne預計，主要由于需求上漲和土地稀缺，今年房價將上漲10-15%。

高成本、高售價，對于一個復蘇前景并不明朗的市場來說，其中的風險可想而知。回到綠地的海外投資模式來看，張玉良坦言，和在國內做開發不同，海外最大的困難是人才和市場。綠地除了將派出核心團隊直接管理海外項目外，也會在前期對當地市場進行充分的調研。

“單一的開發商，比如只做住宅，只做產業，在國內都很容易遇到瓶頸。”張玉良說，現在海外業務對于綠地來說不是最主要的板塊，它們的主要任務是在布點。

海外融資成本更低

正處在上市敏感期的綠地，對于資金的話題并不愿意多談。

但張玉良對騰訊財經透露，海外投資的龐大計劃所需資金來源于自有資金和海外融資。值得注意的是，他并沒有提到國內銀行的支持。而在此前萬達的一系列海外投資中，工行、中行、進出口銀行等國內大行都提供了援手。

張玉良表示，海外融資包括銀行和專業機構。“海外融資非常簡單和成本低，而且有太多的融資機會。比如我們將發的美金債，利率就只有4點多。”

近期，市場熱議熱錢加速流出中國，引發市場憂慮。特別是受美聯儲宣布逐步退出量化寬松政策等因素影響，國際資金從包括香港在內的新興市場流出較明顯；而近期內地銀行間市場流動性緊張的情況也受到廣泛關注。投資者擔心，金融投機市場流動性的收縮會沖擊資產價格。

市場流動性的緊缺仍將影響下半年的國內房地產投資市場。仲量聯行張宏對騰訊財經指出，這一輪房企海外投資熱潮最主要的原因還是資產安全。數據顯示，倫敦等地商業物業的資本增值以及租金回報率，和北京、上海等國內一線城市的數值相差并不大。

在上世紀80年代，日本地產泡沫破滅后，日本國內的資本卻在進軍世界市場。彼時，隨著日元對美元的兌換率翻番，日本投資者開始搶購夏威夷的旅館、洛杉磯的辦公大樓、佛羅里達州的網球場等。僅1988年一年，日本投資者就購買了總價值達100億美元的美國地產，利用日美地產泡沫率的不同進行套現。

分析人士指出，這一輪的房企出海也恰好是全球資本重新流動的印證。在世聯地產研究總監吳志輝看來，自2012年中國房地產市場回暖以來，大量的資金涌入，推動房地產價格持續上漲。而現在逐步收縮信貸，成交量必然會收縮，價格的上漲就會受到影響。如果美元指數持續走強，人民幣貶值預期重新出現，資本外流出現，則國內的資產價格必然開始下跌。

清科研究中心分析師朱毅捷也對騰訊財經表示，2013年以來，隨著第一季度宏觀經濟的表現未達預期，國際上不斷出現唱衰中國的論調，這在一定程度上折射出國際資本對中國經濟的信心有所下降。短期來看，這種情況難以得到顯著的改善。

著名經濟學家許小年(微博)則認為，現在能夠看到的風險比較低的投資機會，就是美國的股票和房地產，盡管已經創出新高，還會有更多的新高在后邊，所以現在還不晚。

而中國資本恰恰是正在復蘇中的歐美經濟所急需的。中國旅游研究院院長戴斌就在分析海外酒店業時表示，在這一輪中國需求熱中，海外酒店業關注到中國投資市場，在酒店建設中嘗試借力中國資本。

對更多的中國地產公司來說，他們依然對新一屆政府的房地產政策保持著觀望。如果短期內市場回暖無望，且國內融資成本進一步增加，那么必然會有更多公司追隨綠地奔赴海外。