政策高壓之下，向來(lái)價(jià)格堅(jiān)挺的豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)下行跡象。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期一線城市多個(gè)豪宅項(xiàng)目開(kāi)始松動(dòng)降價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷(xiāo)售壓力下的“以?xún)r(jià)換量”已延伸至豪宅市場(chǎng)，凸顯多數(shù)房企資金面惡化，并強(qiáng)化了樓市將迎來(lái)新一輪降價(jià)促銷(xiāo)潮的信號(hào)。

市場(chǎng)

多個(gè)豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格開(kāi)始松動(dòng)

當(dāng)住宅市場(chǎng)遭遇持續(xù)從嚴(yán)的宏觀調(diào)控政策而逐漸下行時(shí)，豪宅市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

日前，奧園地產(chǎn)宣布，公司正與獨(dú)立本公司及其關(guān)聯(lián)人士的第三方，就出售北京長(zhǎng)安8號(hào)51%權(quán)益接洽并進(jìn)行磋商“長(zhǎng)安8號(hào)”地處北京CBD核心區(qū)域，曾經(jīng)“四度易主”，此番拋售股權(quán)不由引發(fā)業(yè)界對(duì)其資金鏈的擔(dān)憂。

隨后，盡管奧園首席財(cái)務(wù)官林錦堂否認(rèn)了項(xiàng)目出售是因公司現(xiàn)金流的問(wèn)題。但根據(jù)奧園地產(chǎn)3月份公布的2011年報(bào)，公司流動(dòng)資產(chǎn)“銀行結(jié)余及現(xiàn)金”部分為8.77億元，與2010年22.03億元同比下降60%。公司流動(dòng)負(fù)債中“短期銀行借款”為26 .16億元，與2010年13 .60億元同比上升48%。同時(shí)，流動(dòng)比率由2010年2.0下降至1.5。

據(jù)悉，長(zhǎng)安8號(hào)在2010年一季度面市后，回籠資金不足10億元，至今也未啟動(dòng)第二期銷(xiāo)售。而該項(xiàng)目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，總計(jì)約30億元。這個(gè)著名的豪宅項(xiàng)目如今被媒體稱(chēng)為“燙手山芋”。

奧園地產(chǎn)負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，盡管長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目地段優(yōu)越，稀缺性明顯。但由于北京是受調(diào)控影響比較明顯的區(qū)域之一，在當(dāng)前大環(huán)境下希望通過(guò)這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⒐镜耐顿Y布局有所調(diào)整?！拔磥?lái)主要布局在一些受政策環(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市。”

記者發(fā)現(xiàn)，一線城市近期關(guān)于豪宅項(xiàng)目松動(dòng)降價(jià)的消息頻頻傳出。上海陸家嘴頂級(jí)豪宅之一新鴻基凱旋濱江園3月23日開(kāi)盤(pán)均價(jià)16萬(wàn)元/平方米，而非之前業(yè)界猜測(cè)的天價(jià)30萬(wàn)元，低于鄰居湯臣一品17萬(wàn)/平方米在售價(jià)格。佘山別墅區(qū)招商佘山瓏原近期推出20套低特價(jià)疊加和聯(lián)排別墅，主體7折到8折。上海兩大豪宅區(qū)一個(gè)“低價(jià)開(kāi)盤(pán)”，一個(gè)特價(jià)房促銷(xiāo)。

3月份，深圳豪宅市場(chǎng)價(jià)格同樣在下調(diào)，單價(jià)“萬(wàn)元起降”。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)黃丹告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，銷(xiāo)售壓力迫使豪宅開(kāi)始以?xún)r(jià)換量，近期龍頭企業(yè)在豪宅項(xiàng)目上營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作頻頻，上半年“去存貨、搶現(xiàn)金”將成為一線房企銷(xiāo)售主基調(diào)。“一方面以?xún)r(jià)換量，爭(zhēng)得客源和現(xiàn)金，一方面為未來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)張做戰(zhàn)略準(zhǔn)備?！?/p>

另外，黃丹介紹說(shuō)：“近期改善型客戶(hù)在開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)下緩步入市。2月多個(gè)城市改善型產(chǎn)品占據(jù)銷(xiāo)售排行榜前列，主要是近郊經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目，價(jià)格屬于中檔。相較市中心總價(jià)高面積小，這些項(xiàng)目總價(jià)適中，相對(duì)性?xún)r(jià)比較高，吸引改善型需求入市。”

資金

上市房企負(fù)債率達(dá)10年高點(diǎn)

在豪宅項(xiàng)目促銷(xiāo)降價(jià)增多的背后，上市房企的日子越發(fā)難過(guò)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在目前已披露2011年業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)上市公司中，負(fù)債率高企和資金鏈進(jìn)一步緊繃現(xiàn)象愈加明顯。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這種趨勢(shì)將在今年一季度得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，已披露年報(bào)的37家上市房企的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億元，比之前一年的3786億上漲了37.8%。負(fù)債率也有明顯上漲，2011年平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%，為近10年來(lái)最高。報(bào)告認(rèn)為，往年房企可依靠高房?jī)r(jià)和由此帶來(lái)的現(xiàn)金流緩解高負(fù)債的壓力。但2011年嚴(yán)厲的調(diào)控導(dǎo)致的越來(lái)越慘淡的經(jīng)營(yíng)狀況正將一批地產(chǎn)企業(yè)逼入絕境，其籌錢(qián)的多條通道卻不斷遭遇封堵。

從現(xiàn)金流狀況來(lái)看，W IN D數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi)，兩市已有共計(jì)48家房地產(chǎn)上市公司公布了2011年年報(bào)。截至2011年末，這48家上市公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-124.5億元，其中，億城股份、首開(kāi)股份等房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~同比持續(xù)減少。截至2011年末，48家房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈減少了42 .6億元，而去年同期則凈增加了20.6億元。

今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況可能進(jìn)一步惡化。上海易居房地產(chǎn)研究院一份最新的研究報(bào)告認(rèn)為，根據(jù)2012年1至2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，除去季節(jié)性因素的影響，商品房銷(xiāo)售仍會(huì)同比下降，預(yù)計(jì)2012年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的問(wèn)題將會(huì)惡化，可能接近甚至低于2008年水平。

在銷(xiāo)售不暢、資金吃緊的情況下，多數(shù)房企放緩拿地進(jìn)程并在融資市場(chǎng)頻頻發(fā)力。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新的一份研究報(bào)告，最近幾個(gè)星期，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企掀起了融資小高潮，中海、雅居樂(lè)、新鴻基、九龍倉(cāng)、碧桂園等港股企業(yè)通過(guò)股權(quán)和發(fā)債進(jìn)行融資，而萬(wàn)科、首開(kāi)等A股房企受政策影響主要通過(guò)信托和貸款進(jìn)行融資。

北京中原市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，調(diào)控壓力大，房企業(yè)績(jī)分化，庫(kù)存增加、利潤(rùn)減少成普遍現(xiàn)象。在現(xiàn)金為王的形勢(shì)下，上市房企需要降價(jià)換量。雖然目前銀行對(duì)首套房購(gòu)房貸款出現(xiàn)了下調(diào)利率，但是開(kāi)發(fā)貸等依然偏緊，企業(yè)要想更好發(fā)展依然需要以?xún)r(jià)換量。