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在調(diào)控“風(fēng)聲”最緊的2010年，當(dāng)我們年末盤點(diǎn)銷量之時(shí)，不禁要為各地產(chǎn)商所取得的“驕人”成績(jī)而咋舌。據(jù)業(yè)內(nèi)保守估計(jì)，2010年全國(guó)商品房銷售額將有望超過(guò)5萬(wàn)億元，達(dá)到5.3萬(wàn)億元左右，同比增長(zhǎng)約20%。2010年，全國(guó)GDP預(yù)計(jì)在37萬(wàn)億元左右，商品房銷售額約占GDP的14%。

房企銷售超計(jì)劃

“我們的項(xiàng)目18號(hào)開(kāi)盤，800多套房源已經(jīng)全部售罄，您若是感興趣，只能關(guān)注下一期了。”位于北京房山區(qū)的長(zhǎng)陽(yáng)萬(wàn)科半島家園售樓處工作人員表示。

在剛剛過(guò)去的周末，北京樓市再現(xiàn)“日光盤”和徹夜排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象。12月18日，北京首批兩個(gè)納入預(yù)售資金監(jiān)管的樓盤開(kāi)盤，其中，長(zhǎng)陽(yáng)萬(wàn)科半島家園均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，7000多名客戶搶848套房源，當(dāng)日所有房源被搶購(gòu)一空，簽約認(rèn)購(gòu)金額達(dá)12億元。

不僅是北京，全國(guó)多個(gè)地方樓市也在年末的“收官之戰(zhàn)”中重新出現(xiàn)新房銷售火爆的場(chǎng)面，使原本就銷售喜人的2010年樓市“錦上添花”。

地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科早在月初就宣布，截至今年12月1日的銷售額已經(jīng)累計(jì)達(dá)到1000.6億元，提前四年實(shí)現(xiàn)了該目標(biāo)，也成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級(jí)公司。

除萬(wàn)科之外的一大批知名房企也紛紛提前超額完成全年銷售目標(biāo)。今年前11個(gè)月，保利地產(chǎn)簽約金額571億元，金地集團(tuán)累計(jì)簽約金額達(dá)243億元，恒大地產(chǎn)累計(jì)合約銷售額477億元，碧桂園共銷售認(rèn)購(gòu)金額為327億元，富力地產(chǎn)累計(jì)銷售額280.94億元。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，萬(wàn)科、恒大、保利等十大上市房企累計(jì)銷售額高達(dá)3783億元，八成開(kāi)發(fā)商已提前完成全年的銷售目標(biāo)。

今年1-11月，全國(guó)商品房銷售額為4.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.48%，已基本“追平”去年全年商品房4.4萬(wàn)億元的銷售額。其中，11月當(dāng)月實(shí)現(xiàn)商品房銷售額5285.61億元，同比增長(zhǎng)18.56%，環(huán)比增長(zhǎng)4.14%。

由于統(tǒng)計(jì)原因，12月份的銷售額數(shù)據(jù)環(huán)比11月份都有明顯增長(zhǎng)。如果回顧過(guò)去十年的數(shù)據(jù)，除了2009年12月的商品房銷售額環(huán)比11月的漲幅為79.62%之外，其余九年的環(huán)比漲幅均在100%以上。其中，2005年至2008年12月商品房銷售額環(huán)比11月漲幅約為100%，2000年至2004年這一比值則超過(guò)300%。

如果按照12月環(huán)比80%的增幅估計(jì)，今年的商品房銷售額將有望超過(guò)5萬(wàn)億元。而北京市去年全年的GDP為12153億元，今年全國(guó)商品房銷售額幾乎相當(dāng)于4個(gè)北京的GDP總量。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企銷售額逆市增長(zhǎng)，更大程度是由于房?jī)r(jià)的上漲，大部分房企今年銷售的套數(shù)和面積增長(zhǎng)速度在下降，但今年的均價(jià)明顯高于去年，在價(jià)格助推之下，銷售額節(jié)節(jié)攀升。

除此之外，從銷售數(shù)據(jù)也不難看出，知名房企銷售額增長(zhǎng)更為明顯，呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面，這跟大地產(chǎn)商及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)策略，以及較強(qiáng)的適應(yīng)能力有關(guān)，也跟企業(yè)產(chǎn)品線拉長(zhǎng)、布局二三線城市有關(guān)。“二三線市場(chǎng)銷售的火爆部分‘對(duì)沖’了一線城市成交量的下滑。”業(yè)內(nèi)人士稱。

供地計(jì)劃完成不足七成

根據(jù)國(guó)土部公布的2010年全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，今年住宅用地供應(yīng)量高達(dá)18.5萬(wàn)公頃，同比大幅增長(zhǎng)138%。

而根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2010年11月底，全國(guó)僅完成18.5萬(wàn)公頃土地供應(yīng)計(jì)劃的約65%。今年供地計(jì)劃無(wú)法完成已成為定局。

數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月全國(guó)120個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地39591萬(wàn)平方米，同比增加43%。其中，11月，在樓市看多氛圍日漸濃厚，土地利用計(jì)劃壓力等多重因素之下，土地供應(yīng)量有所沖高，達(dá)到4318萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅15%，預(yù)計(jì)12月份土地供應(yīng)量將進(jìn)一步增加。

但未完成土地計(jì)劃并不妨礙土地出讓金的高速增長(zhǎng)。截至11月22日，上海、北京、大連、天津等十大城市今年前11個(gè)月累計(jì)賣地6695億元，除杭州和重慶同比小幅下降外，其余八大城市同比均大幅增加。從金額上看，上海和北京均跨入“千億俱樂(lè)部”，多個(gè)城市的土地收入也創(chuàng)出歷史新高。

眾多知名開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椴粶p，今年前11個(gè)月，恒大地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備3231萬(wàn)平方米，增速第一；萬(wàn)科新增土地儲(chǔ)備2196萬(wàn)平方米，增速第二；保利地產(chǎn)新增土地面積分別為1502萬(wàn)平方米，位列第三。

11月份，20家重點(diǎn)企業(yè)拿地總面積為1468.45萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比下降20%，但拿地總金額達(dá)到332.94億元，環(huán)比增長(zhǎng)11%。

此外，值得注意的是，年末全國(guó)各地的土地市場(chǎng)再現(xiàn)瘋狂。12月份以來(lái)，廣州、上海等一線城市也好，昆明、武漢、鄭州、青島等二三線城市也罷，單價(jià)或總價(jià)“地王”頻出，在“地王”的刺激下土地價(jià)格也進(jìn)一步走高。

12月16日，廣州出讓白云新城四塊地，包括一塊商業(yè)金融用地，三塊住宅用地。保利地產(chǎn)一日之內(nèi)斥資35億元拍得其中兩幅住宅用地，也兩度刷新了廣州單價(jià)“地王”紀(jì)錄，廣州住宅樓面地價(jià)也因此首破“兩萬(wàn)”大關(guān)。當(dāng)日，中海地產(chǎn)以11.7億元、綠地以14.4億元分別奪得其余兩地塊。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅12月以來(lái)，各大知名房企全國(guó)拿地總金額已接近400億元。業(yè)內(nèi)指出，一方面各大房企提前完成本年度銷售任務(wù)，現(xiàn)金充裕；另一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)看好來(lái)年，急需擴(kuò)充項(xiàng)目。

明年庫(kù)存壓力大增

經(jīng)歷2010年的快速擴(kuò)充土地和新開(kāi)工項(xiàng)目后，明年開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力將大增。業(yè)內(nèi)人士指出，大量投資將在明年陸續(xù)形成供給，市場(chǎng)過(guò)于緊張的供求關(guān)系有望緩解。與此同時(shí)，一線開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)策略將從追求量上逐步轉(zhuǎn)到質(zhì)的增長(zhǎng)。

安信證券分析人士指出，由于今年投資在明年將轉(zhuǎn)化為異常高的供給，全國(guó)范圍內(nèi)將呈現(xiàn)供給推動(dòng)導(dǎo)致的量升價(jià)跌局面。在這個(gè)過(guò)程中，去庫(kù)存速度下滑，存貨迅速積累，從而促使企業(yè)采取各種促銷策略。分區(qū)域看，二三線城市供給增長(zhǎng)更快，意味著明年這些地區(qū)市場(chǎng)增長(zhǎng)要遠(yuǎn)快于一線城市；同時(shí)也意味著其存貨壓力更大。

事實(shí)上，從目前看，北京等城市的住宅庫(kù)存量已經(jīng)處于較高水平。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至12月20日，北京期房住宅庫(kù)存達(dá)76909套；現(xiàn)房住宅達(dá)32084套，住宅庫(kù)存合計(jì)達(dá)10.9萬(wàn)套，面積達(dá)到1354.35萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)明年將要面臨的資金壓力也成為懸在開(kāi)發(fā)商頭頂?shù)睦小＝冢f(wàn)科有關(guān)人士表示，由于前三季度房企銷售良好，因此現(xiàn)金儲(chǔ)備仍比較豐富。但如果明年繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)的融資政策，開(kāi)發(fā)商會(huì)遇到一些資金鏈的問(wèn)題。

萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在接受媒體采訪時(shí)表示，萬(wàn)科正積極考慮前往香港融資，主要覺(jué)得香港融資平臺(tái)效率較高。他表示，隨著調(diào)控深入，預(yù)計(jì)明年將有部分房企面臨資金和經(jīng)營(yíng)壓力，這為萬(wàn)科提供一些收購(gòu)兼并的機(jī)會(huì)，可借機(jī)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。

在提前實(shí)現(xiàn)千億的銷售目標(biāo)后，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)方向正開(kāi)始發(fā)生悄然轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變也代表一部分發(fā)展已經(jīng)趨于成熟的開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)樓市的展望。萬(wàn)科有關(guān)人士曾表示，實(shí)現(xiàn)千億后必須要靠戰(zhàn)略，所以“明年萬(wàn)科將追求健康有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，具體包括提高產(chǎn)品性價(jià)比以滿足客戶需求，給股東更好的回報(bào)和產(chǎn)品的創(chuàng)新服務(wù)三個(gè)層面。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng) 編輯：鄧京荊